Wonen in Griekenland: verblijf, golden visa en belastingregimes
GriekenlandEuropa- Golden visa, vastgoed
- EUR 800,000 in Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini and islands above 3,100 residents; EUR 400,000 elsewhere
- Per 2026-10-25 · [1]
- Golden visa, startuproute
- EUR 250,000 in a start-up on the Elevate Greece registry, since 2025-01-01
- Per 2026-10-25 · [13]
- Digital nomad visum, inkomen
- EUR 3,500 net per month, from work for employers or clients outside Greece
- Per 2026-10-25 · [5]
- Vlaktaks artikel 5A op buitenlands inkomen
- EUR 100,000 a year, up to 15 years; EUR 20,000 per included relative
- Per 2026-10-25 · [12]
- Regelingen artikel 5B en 5C
- 7% on foreign income for up to 15 years (pensioners); 50% exemption on Greek work income for up to 7 years
- Per 2026-10-25 · [14]
Overzicht
Griekenland past bij drie soorten mensen: investeerders van buiten de EU die een Schengen-verblijfsvergunning willen die zij kunnen aanhouden zonder in het land te wonen, mensen die op afstand werken en uit het buitenland worden betaald, en gepensioneerden of beleggers die van buitenlands inkomen leven. Burgers van de EU en de EER hebben geen van deze vergunningen nodig; voor hen telt alleen de fiscale kant.
De golden visa is in 2024 aangescherpt. Vastgoed moet nu een hogere regionale drempel halen in één woning van ten minste 120 vierkante meter, en woningen die onder de nieuwe regels zijn gekocht, mogen niet kortlopend worden verhuurd. Financiële routes beginnen bij EUR 350.000, en in 2025 is er een startuproute bijgekomen. Het programma blijft in 2026 open; een portefeuilleoptie die in de nationale woonstrategie is geopperd, vereist nog wetgeving.
Een verblijfsvergunning maakt iemand op zichzelf geen fiscaal inwoner van Griekenland. Dat hangt af van meer dan 183 dagen in Griekenland of het middelpunt van uw leven daar. Wie wel verhuist, kan een van drie regelingen voor nieuwe inwoners aanvragen: een vast jaarbedrag op buitenlands inkomen, een tarief van 7% voor buitenlandse gepensioneerden, of een vrijstelling van 50% op Grieks arbeidsinkomen.
Redomiciled organiseert samen met u het verblijfsdossier en de verhuizing; in Griekenland bevoegde advocaten en daar geregistreerde belastingadviseurs geven de juridische en fiscale adviezen.
- Fiscaal inwonerschap
- More than 183 days in Greece in any 12-month period, or main residence or vital interests in GreecePer 2026-10-25 · [6]
Golden visa Griekenland en verblijfsvergunningen
De Griekse golden visa is een verlengbare verblijfsvergunning van vijf jaar voor investeerders van buiten de EU, zonder minimaal verblijf. Per 2026 moet vastgoed ten minste EUR 400.000 kosten, of EUR 800.000 in Attica, Thessaloniki en de grotere eilanden, terwijl EUR 250.000 blijft gelden voor ombouw en beschermde monumenten. Wie op afstand werkt en gepensioneerden hebben in plaats daarvan vergunningen op basis van inkomen.
Bij de standaardroute via vastgoed moet de investering in één woning zitten met ten minste 120 vierkante meter hoofdruimten; berging en parkeerplaats tellen mee voor de prijs, maar niet voor de oppervlakte. Langlopende verhuur is toegestaan, kortlopende verhuur niet, en verkoop van de woning terwijl de vergunning geldig is, leidt tot intrekking. De vergunning omvat een echtgenoot of geregistreerd partner, ongehuwde kinderen onder 21 en de ouders van beide partners, maar geeft geen recht om in Griekenland in loondienst te werken.
Het niveau van EUR 250.000 blijft in twee smalle gevallen bestaan. Een niet-residentieel gebouw kwalificeert als de bestemmingswijziging naar wonen na 5 april 2024 en vóór de aanvraag rechtsgeldig is afgerond. Een beschermd monument kwalificeert als het vóór de eerste verlenging volledig is gerestaureerd; lukt dat niet, dan volgen intrekking en een boete.
Investeerders die liever financiële activa aanhouden, kunnen EUR 350.000 beleggen in een beleggingsfonds of alternatief beleggingsfonds dat uitsluitend in Griekenland belegt, EUR 500.000 in een termijndeposito dat jaarlijks wordt verlengd, in Griekse staatsobligaties of in nieuwe aandelen van een Griekse vennootschap, of EUR 800.000 in Griekse beursgenoteerde effecten. De investering moet worden aangehouden zolang de vergunning wordt verlengd.
Het digital nomad visum is bedoeld voor mensen die in dienst zijn van of contracten hebben met bedrijven buiten Griekenland; freelancers hebben meer dan één klantcontract nodig. Sinds de Law 5275/2026 op 6 februari 2026 in werking trad, moeten aanvragers eerst een nationaal visum verkrijgen bij een Grieks consulaat en kunnen zij niet meer overstappen vanuit een visumvrij verblijf. Daarna volgt in Griekenland een verlengbare vergunning van twee jaar. De vergunning voor financieel onafhankelijke personen werkt met hetzelfde inkomensniveau voor passief inkomen uit het buitenland, loopt drie jaar en staat geen werk in Griekenland toe.
Staatsburgerschap is mogelijk, maar niet snel. Vergunningen voor investeerders tellen mee voor het naturalisatietraject van zeven jaar, maar de aanvrager moet werkelijk in Griekenland wonen, slagen voor het schriftelijke examen over taal, geschiedenis en instellingen, en economische en sociale integratie aantonen.
In Griekenland toegelaten immigratieadvocaten verzorgen de indieningen en geven juridisch advies, en Griekse belastingadviseurs bevestigen de fiscale positie; wij coördineren de stappen daaromheen.
Voor wie het geschikt is
Investeerders van buiten de EU die niet verhuizen
U wilt een Schengen-verblijfsvergunning als tweede uitvalsbasis en houdt uw fiscale woonplaats waar die is.
Gezinnen die aan onderwijs in Europa denken
Eén investering omvat een echtgenoot, kinderen onder 21 en de ouders van beide partners.
Werknemers en freelancers op afstand
Uw werkgever of klanten zitten buiten Griekenland en u wilt met dat inkomen legaal daar wonen.
Gepensioneerden en beleggers met buitenlands inkomen
Pensioen, dividend of huurinkomsten uit het buitenland voorzien in uw levensonderhoud, en de regeling van 7% voor gepensioneerden kan volgen.
Voorwaarden
- Verplicht
Nationaliteit van buiten de EU en een blanco strafblad
Aanvragers mogen niet worden beschouwd als een risico voor de openbare orde, veiligheid of volksgezondheid.
- Verplicht
Kwalificerende investering die steeds wordt aangehouden
Het vastgoed, het deposito, de obligaties of de fondsparticipaties moeten gedurende de hele looptijd van de vergunning en bij elke verlenging worden aangehouden.
- Verplicht
Betaling via Griekse rekeningen
De koopprijs wordt via traceerbare middelen betaald op een rekening bij een betaaldienstverlener die in Griekenland actief is.
- Verplicht
Particuliere ziektekostenverzekering
Een polis van een particuliere verzekeraar die de gezondheidsrisico's in Griekenland dekt, voor elke aanvrager.
- Verplicht
Geen kortlopende verhuur
Vastgoed dat onder de huidige regels is gekocht, mag alleen langlopend worden verhuurd of privé worden gebruikt.
- Afhankelijk van uw situatie
Volmacht
Stelt een Griekse advocaat in staat in te dienen voordat u aankomt; ondertekend op een consulaat of bij een buitenlandse notaris met apostille.
- Afhankelijk van uw situatie
Fiscaal inwonerschap en een bijzondere regeling
Alleen als u verhuist: een aanvraag op grond van artikel 5A, 5B of 5C bij AADE.
Documenten
- Paspoort en inreisstatusEen geldig paspoort plus het nationale visum, of bewijs van rechtmatige visumvrije inreis waar de route dat toestaat.
- Notariële akte en notariële verklaringToont het vastgoed, de prijs en hoe die is betaald, en dat de verkoper het niet voor een vergunning heeft gebruikt.
- Verklaring van het kadasterBevestigt het eigendom en dat het vastgoed vrij is van lasten.
- Bewijs van inkomen of investeringBankverklaringen voor financiële routes; contracten, loonstroken of afschriften voor de vergunningen voor digital nomads en FIP.
- Documenten van de burgerlijke standHuwelijks- en geboorteaktes van gezinsleden, voorzien van apostille en vertaald in het Grieks.
- Minimum vastgoed
- EUR 800,000 in Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini and islands above 3,100 residents; EUR 400,000 elsewhereEén woning; ten minste 120 m² hoofdruimtenPer 2026-10-25 · [1]
- Ombouw tot woning of beschermd monument
- EUR 250,000, no minimum sizeBestemmingswijziging afgerond na 2024-04-05 en vóór de indieningPer 2026-10-25 · [3]
- Financiële investeringsroutes
- EUR 350,000 in Greece-only funds; EUR 500,000 term deposit, government bonds or company capital; EUR 800,000 listed Greek securitiesPer 2026-10-25 · [9]
- Geldigheid golden visa
- 5 years, renewablePer 2026-10-25 · [2]
- Officiële schatting behandeltijd
- 50 to 60 days for a complete filePer 2026-10-25 · [2]
- Kortlopende verhuur van golden visa-vastgoed
- Revocation and a EUR 50,000 fineOnvoltooide restauratie van een beschermd monument: intrekking en een boete van EUR 150.000Per 2026-10-25 · [8]
- Vergunning voor financieel onafhankelijke personen
- EUR 3,500 a month (EUR 42,000 a year), +20% for a spouse, +15% per child; 3-year permitPer 2026-10-25 · [10]
- Naturalisatie
- 7 years of lawful permanent residence with a qualifying permit (investor permits included); 12 years with other permitsPer 2026-10-25 · [4]
Tijdlijn
- 1Fiscaal nummer en volmachtEen AFM verkrijgen, een Griekse rekening openen en een volmacht tekenen, zodat de indiening op afstand kan beginnen.
- 2Due diligence en investeringZone, oppervlakte, eigendom, gebruik en verhuurplannen controleren; de notariële akte tekenen of het deposito, de obligaties of de fondsparticipaties plaatsen.
- 3Online aanvraagIndienen via de e-services van het Ministerie van Migratie en Asiel; de investering wordt gecontroleerd en gezinsleden vragen tegelijk aan.
- 4Biometrie in GriekenlandVingerafdrukken en foto's laten afnemen; het register schat 50 tot 60 dagen voor een volledig dossier, en de goedkeuring ligt bij het ministerie.
- 5Vergunning en verlengingenDe verblijfskaart van vijf jaar ontvangen en verlengen zolang de investering wordt aangehouden; apart beslissen of u fiscaal inwoner wordt.
Fiscale aandachtspunten
- U wordt fiscaal inwoner van Griekenland bij meer dan 183 dagen in Griekenland in een periode van 12 maanden, of wanneer uw hoofdwoning of vitale belangen daar liggen. Inwoners worden belast over hun wereldinkomen, tenzij een bijzondere regeling geldt.
- Artikel 5A vervangt de belasting op buitenlands inkomen door EUR 100.000 per jaar, plus EUR 20.000 voor elk familielid dat onder de regeling wordt gebracht, tot 15 jaar lang. Het vereist zeven jaar zonder inwonerschap in de laatste acht jaar; AADE bevestigt dat houders van een golden visa zijn vrijgesteld van de aparte investeringsvoorwaarde.
- Artikel 5B belast al het buitenlandse inkomen van gepensioneerden tegen 7% tot 15 jaar lang. Artikel 5C stelt de helft van Grieks inkomen uit loondienst of onderneming zeven jaar lang vrij, maar alleen voor werk voor een Griekse werkgever of Grieks filiaal of een onderneming die in Griekenland wordt gedreven; werknemers op afstand van buitenlandse bedrijven vallen er dus meestal buiten.
- Uw huidige woonland kan u na uw vertrek blijven belasten. De vertrekregels van dat land en het toepasselijke belastingverdrag moeten worden gecontroleerd voordat u op de Griekse behandeling vertrouwt.
Algemene informatie, geen belastingadvies. Uw positie hangt af van uw eigen situatie.
Bancaire aansluiting
- De routes via deposito's en obligaties vereisen een rekening bij een kredietinstelling in Griekenland, die ook de verklaringen afgeeft waarop de autoriteiten vertrouwen.
- Bij vastgoed moeten een Griekse rekening en een fiscaal nummer vóór de ondertekening geregeld zijn, omdat de prijs via het Griekse betalingssysteem moet lopen.
Vragen
Wat kost een golden visa in Griekenland nu?
EUR 800.000 voor vastgoed in Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini en eilanden met meer dan 3.100 inwoners, en EUR 400.000 elders. Ombouw en beschermde monumenten kwalificeren bij EUR 250.000, en financiële routes beginnen bij EUR 350.000.
Mag ik mijn Griekse golden visa-woning verhuren?
Langlopende huurcontracten zijn toegestaan. Kortlopende of vakantieverhuur, ook via platforms, is verboden voor vastgoed dat onder de huidige regels is gekocht, en een overtreding kan het verlies van de vergunning plus een boete van EUR 50.000 betekenen. Oudere aankopen onder de vorige regels vallen hier niet onder.
Leidt de Griekse golden visa tot staatsburgerschap?
Zij kan na zeven jaar meetellen voor naturalisatie, maar alleen als u werkelijk in Griekenland woont, slaagt voor het examen over de Griekse taal, geschiedenis en instellingen, en integratie aantoont. De vergunning vanuit het buitenland aanhouden leidt niet tot een paspoort.
Mag ik met een golden visa in Griekenland werken?
Niet in loondienst. De vergunning voor investeerders geeft geen toegang tot de arbeidsmarkt, al is het bezit van aandelen in Griekse vennootschappen mogelijk. Een baan aannemen of een bedrijf drijven vereist een andere vergunning, dus plan de categorie voordat u aanvraagt.
Kan ik het Griekse digital nomad visum vanuit Griekenland aanvragen?
Niet meer. Sinds 6 februari 2026 moet u eerst een nationaal visum verkrijgen bij een Grieks consulaat in het buitenland; visumvrij inreizen en daarna in Griekenland aanvragen is niet meer mogelijk. De verblijfsvergunning wordt daarna in Griekenland afgegeven.
Hoeveel inkomen heb ik nodig voor het digital nomad visum van Griekenland?
Ten minste EUR 3.500 per maand, netto als het uit loondienst komt, verdiend bij werkgevers of klanten buiten Griekenland. De eis stijgt met 20% voor een echtgenoot en 15% voor elk kind, en freelancers hebben meer dan één klantcontract nodig.
Bankieren in ons netwerk
Wij publiceren geen namen van instellingen: de juiste partner hangt af van uw profiel, en elke instelling bepaalt zelf wie zij wil bedienen.
0
Geen partnerinstelling uit ons netwerk is hier gevestigd; bedrijven en inwoners van hier introduceren wij bij partners in andere jurisdicties.
- Een Grieks fiscaal nummer (AFM) komt eerst: het is nodig om vastgoed te kopen, een huurcontract te tekenen en een rekening te openen. Bij aankopen voor de golden visa moet de prijs worden betaald op de rekening van de verkoper bij een betaaldienstverlener die in Griekenland actief is, per bankoverschrijving, gekruiste cheque of kaart.
- Griekse banken voeren volledige controles uit op identiteit en herkomst van middelen bij klanten die geen inwoner zijn. Voor de routes via deposito's en obligaties verklaart de bank ook dat de investering aanwezig is en wordt aangehouden, dus kies de instelling voordat u middelen vastlegt. Het openen van een rekening is de beslissing van elke bank.
- Griekse banken maken geen deel uit van ons banknetwerk; wij helpen u het dossier over de herkomst van middelen samen te stellen waar banken en autoriteiten om vragen.
Vragen
Bestaat de Griekse golden visa nog in 2026?
Ja. De vergunning voor investeerders loopt door onder de regels die sinds september 2024 gelden, met hogere vastgoeddrempels, een regel van één woning en een verbod op kortlopende verhuur. Een portefeuilleroute gekoppeld aan langlopende verhuur is voorgesteld, maar is nog geen wet.
Moet ik in Griekenland wonen om een golden visa te behouden?
Nee. De golden visa kent geen minimaal verblijf, dus u kunt uw fiscale woonplaats elders houden. In Griekenland wonen wordt pas nodig als u later het staatsburgerschap wilt of een van de belastingregelingen voor nieuwe inwoners.
Wat is de minimale investering voor verblijf in Griekenland?
EUR 250.000 voor een pand dat tot woning is omgebouwd, een beschermd monument dat u restaureert of een kwalificerende startup. Gewoon vastgoed begint bij EUR 400.000. Zonder investering vereisen de vergunningen voor digital nomads en financieel onafhankelijke personen een inkomen van EUR 3.500 per maand.
Bronnen
- 1.Government Gazette: Law 5100/2024, Article 64 (golden visa real estate investments), geraadpleegd 2026-10-25
- 2.Mitos, Greek registry of administrative procedures: Golden visa (listed real property), initial issuance, geraadpleegd 2026-10-25
- 3.Mitos, Greek registry of administrative procedures: Golden visa (change of use), initial issuance, geraadpleegd 2026-10-25
- 4.Mitos, Greek registry of administrative procedures: Naturalisation of foreign nationals, geraadpleegd 2026-10-25
- 5.Joint Ministerial Decision, Government Gazette B 1807/2024: supporting documents incl. digital nomad visa (Z.1) and I.8 permit, geraadpleegd 2026-10-25
- 6.AADE (Independent Authority for Public Revenue): Tax residence for natural persons, geraadpleegd 2026-10-25
- 7.AADE: FAQs for Greeks abroad and non-residents (articles 5A, 5B, 5C ITC), geraadpleegd 2026-10-25
- 8.International Bar Association: The Greek Golden Visa after the 2024–2026 overhaul, geraadpleegd 2026-10-25
- 9.TaxLaw.gr: Golden visa through Greek State bonds and other financial instruments, geraadpleegd 2026-10-25
- 10.TaxLaw.gr: Residence permit for financially independent persons, geraadpleegd 2026-10-25
- 11.Government Gazette A' 17/2026: Law 5275/2026 amending the Migration Code (digital nomads as national-visa category Z.1), geraadpleegd 2026-10-25
- 12.PwC Worldwide Tax Summaries: Greece, other tax credits and incentives, geraadpleegd 2026-10-25
- 13.PwC Worldwide Tax Summaries: Greece, other issues (start-up investor residence permit), geraadpleegd 2026-10-25
- 14.International Bar Association: Preferential tax regimes for individuals moving their tax residency to Greece, geraadpleegd 2026-10-25
- 15.Redomiciled internal notes: Greece residence permits (internal), geraadpleegd 2026-10-25
- 16.Redomiciled internal notes: Greek special tax regimes 5A, 5B, 5C (internal), geraadpleegd 2026-10-25
- 17.Redomiciled case experience: golden visa real estate files (internal), geraadpleegd 2026-10-25
Gecontroleerd door het Redomiciled-team op .
Plan uw volgende stap in Griekenland.
Beantwoord een paar vragen en u ontvangt een aanbeveling voor uw situatie, vrijblijvend.