Grecia: residencia, golden visa y regímenes fiscales
El formulario está en inglés · unos 3 minutos
GreciaEuropa- Golden visa, inmuebles
- EUR 800,000 in Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini and islands above 3,100 residents; EUR 400,000 elsewhere
- A fecha de 2026-10-25 · [1]
- Golden visa, vía de startups
- EUR 250,000 in a start-up on the Elevate Greece registry, since 2025-01-01
- A fecha de 2026-10-25 · [13]
- Visa de nómada digital, ingresos
- EUR 3,500 net per month, from work for employers or clients outside Greece
- A fecha de 2026-10-25 · [5]
- Impuesto fijo del artículo 5A sobre rentas extranjeras
- EUR 100,000 a year, up to 15 years; EUR 20,000 per included relative
- A fecha de 2026-10-25 · [12]
- Regímenes de los artículos 5B y 5C
- 7% on foreign income for up to 15 years (pensioners); 50% exemption on Greek work income for up to 7 years
- A fecha de 2026-10-25 · [14]
Panorama
Grecia encaja con tres tipos de personas: inversores de fuera de la UE que quieren un permiso de residencia Schengen que puedan mantener sin vivir en el país, teletrabajadores que cobran desde el extranjero, y jubilados o inversores que viven de rentas extranjeras. Los ciudadanos de la UE y del EEE no necesitan ninguno de estos permisos; para ellos solo importa la parte fiscal.
La golden visa se endureció en 2024. Ahora el inmueble debe alcanzar un umbral regional más alto en una sola unidad de al menos 120 metros cuadrados, y las viviendas compradas con las nuevas reglas no pueden alquilarse a corto plazo. Las vías financieras empiezan en EUR 350,000, y en 2025 se añadió una vía de startups. El programa sigue abierto en 2026; una opción de cartera planteada en la estrategia nacional de vivienda todavía necesita legislación.
Un permiso de residencia no convierte por sí solo a nadie en residente fiscal en Grecia. Eso depende de pasar más de 183 días en Grecia o de tener allí el centro de su vida. Quienes sí se trasladan pueden solicitar uno de los tres regímenes para nuevos residentes: un importe anual fijo sobre las rentas extranjeras, un tipo del 7% para pensionistas extranjeros o una exención del 50% sobre los rendimientos del trabajo en Grecia.
Redomiciled organiza con usted el expediente de residencia y el traslado; abogados habilitados en Grecia y asesores fiscales registrados en Grecia emiten las opiniones legales y fiscales.
- Residencia fiscal
- More than 183 days in Greece in any 12-month period, or main residence or vital interests in GreeceA fecha de 2026-10-25 · [6]
Golden visa en Grecia y permisos de residencia
La golden visa de Grecia es un permiso de residencia de cinco años, renovable, para inversores de fuera de la UE, sin estancia mínima. A 2026, el inmueble debe costar al menos EUR 400,000, o EUR 800,000 en Ática, Tesalónica y las islas más grandes, mientras que EUR 250,000 siguen aplicándose a reconversiones y edificios catalogados. Los teletrabajadores y los jubilados tienen en cambio permisos basados en sus ingresos.
En la vía inmobiliaria estándar, la inversión debe concentrarse en un solo inmueble con al menos 120 metros cuadrados de superficie principal; los espacios de almacenamiento y los estacionamientos cuentan para el precio, pero no para la superficie. Se permite el alquiler de larga duración, pero no el de corto plazo, y vender el inmueble mientras el permiso está vigente lo revoca. El permiso abarca al cónyuge o pareja registrada, a los hijos solteros menores de 21 años y a los padres de ambos miembros de la pareja, pero no da derecho a aceptar un empleo en Grecia.
El nivel de EUR 250,000 se mantiene en dos casos concretos. Un edificio no residencial califica si su cambio a uso residencial se completó legalmente después del 5 de abril de 2024 y antes de la solicitud. Un edificio catalogado califica si se restaura por completo antes de la primera renovación; de lo contrario, se revoca el permiso y se impone una multa.
Los inversores que prefieren activos financieros pueden mantener EUR 350,000 en un fondo mutuo o fondo de inversión alternativa que invierta solo en Grecia, EUR 500,000 en un depósito a plazo renovable anualmente, en bonos del Estado griego o en acciones nuevas de una empresa griega, o EUR 800,000 en valores cotizados griegos. La inversión debe mantenerse mientras se renueve el permiso.
La visa de nómada digital es para personas empleadas o contratadas por empresas fuera de Grecia; los profesionales independientes necesitan más de un contrato con clientes. Desde que la Ley 5275/2026 entró en vigor el 6 de febrero de 2026, los solicitantes deben obtener primero una visa nacional en un consulado griego y ya no pueden cambiar desde una estancia sin visa. Después, en Grecia, se obtiene un permiso renovable de dos años. El permiso de persona económicamente independiente funciona con el mismo nivel de ingresos para rentas pasivas del extranjero, dura tres años y no permite trabajar en Grecia.
La nacionalidad es posible, pero no rápida. Los permisos de inversor cuentan para la vía de naturalización de siete años, pero el solicitante debe vivir realmente en Grecia, aprobar el examen escrito de lengua, historia e instituciones y demostrar su integración económica y social.
Abogados de inmigración habilitados en Grecia se encargan de las presentaciones y prestan el asesoramiento legal, y asesores fiscales griegos confirman la posición fiscal; nosotros coordinamos los pasos en torno a ellos.
Para quién es
Inversores de fuera de la UE que no se trasladarán
Quiere un permiso de residencia Schengen como segunda base y mantendrá su residencia fiscal donde está.
Familias que piensan en la educación en Europa
Una sola inversión abarca al cónyuge, a los hijos menores de 21 años y a los padres de ambos miembros de la pareja.
Empleados a distancia y profesionales independientes
Su empleador o sus clientes están fuera de Grecia y quiere vivir allí legalmente con esos ingresos.
Jubilados e inversores con rentas extranjeras
Pensiones, dividendos o rentas del extranjero le sostienen, y después puede aplicar el régimen del 7% para pensionistas.
Requisitos
- Obligatorio
Nacionalidad de fuera de la UE y antecedentes limpios
Los solicitantes no deben considerarse un riesgo para el orden público, la seguridad o la salud pública.
- Obligatorio
Inversión que califique, mantenida en todo momento
El inmueble, el depósito, los bonos o las participaciones del fondo deben mantenerse durante toda la vigencia del permiso y en cada renovación.
- Obligatorio
Pago a través de cuentas griegas
El precio de compra se paga por medios trazables en una cuenta de un proveedor de pagos que opere en Grecia.
- Obligatorio
Seguro médico privado
Una póliza de una aseguradora privada que cubra los riesgos de salud en Grecia para cada solicitante.
- Obligatorio
Sin alquiler a corto plazo
Los inmuebles comprados con las reglas actuales solo pueden alquilarse a largo plazo o destinarse a uso privado.
- Según su caso
Poder notarial
Permite que un abogado griego presente la solicitud antes de su llegada; se firma en un consulado o ante un notario extranjero con apostilla.
- Según su caso
Residencia fiscal y un régimen especial
Solo si se traslada: una solicitud ante la AADE conforme al artículo 5A, 5B o 5C.
Documentos
- Pasaporte y situación de entradaUn pasaporte vigente más la visa nacional, o la prueba de una entrada legal sin visa cuando la vía lo permita.
- Escritura notarial y certificado del notarioMuestra el inmueble, el precio y cómo se pagó, y que el vendedor no lo usó para un permiso.
- Certificado del registro de la propiedad o del catastroConfirma la titularidad y que el inmueble está libre de cargas.
- Prueba de ingresos o de la inversiónCertificados bancarios para las vías financieras; contratos, recibos de nómina o estados de cuenta para los permisos de nómada digital y FIP.
- Documentos de estado civilActas de matrimonio y de nacimiento de los familiares, apostilladas y traducidas al griego.
- Mínimo inmobiliario
- EUR 800,000 in Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini and islands above 3,100 residents; EUR 400,000 elsewhereUn solo inmueble; al menos 120 m² de superficie principalA fecha de 2026-10-25 · [1]
- Reconversión a uso residencial o edificio catalogado
- EUR 250,000, no minimum sizeCambio de uso completado después del 2024-04-05 y antes de la solicitudA fecha de 2026-10-25 · [3]
- Vías de inversión financiera
- EUR 350,000 in Greece-only funds; EUR 500,000 term deposit, government bonds or company capital; EUR 800,000 listed Greek securitiesA fecha de 2026-10-25 · [9]
- Vigencia de la golden visa
- 5 years, renewableA fecha de 2026-10-25 · [2]
- Plazo oficial estimado de tramitación
- 50 to 60 days for a complete fileA fecha de 2026-10-25 · [2]
- Alquiler a corto plazo de un inmueble de golden visa
- Revocation and a EUR 50,000 fineRestauración inconclusa de un edificio catalogado: revocación y multa de EUR 150,000A fecha de 2026-10-25 · [8]
- Permiso de persona económicamente independiente
- EUR 3,500 a month (EUR 42,000 a year), +20% for a spouse, +15% per child; 3-year permitA fecha de 2026-10-25 · [10]
- Naturalización
- 7 years of lawful permanent residence with a qualifying permit (investor permits included); 12 years with other permitsA fecha de 2026-10-25 · [4]
Plazos
- 1Número fiscal y poder notarialObtener un AFM, abrir una cuenta griega y firmar un poder notarial para que las presentaciones puedan empezar a distancia.
- 2Debida diligencia e inversiónVerificar la zona, la superficie, la titularidad, el uso y los planes de alquiler; firmar la escritura notarial o constituir el depósito, los bonos o las participaciones del fondo.
- 3Solicitud en líneaSe presenta a través de los servicios electrónicos del Ministerio de Migración y Asilo; se verifica la inversión y los familiares solicitan a la vez.
- 4Biometría en GreciaToma de huellas dactilares y fotografías; el registro estima de 50 a 60 días para un expediente completo, y la aprobación corresponde al Ministerio.
- 5Permiso y renovacionesRecibir la tarjeta de cinco años y renovarla mientras se mantenga la inversión; decidir por separado si convertirse en residente fiscal.
Notas fiscales
- Usted adquiere la residencia fiscal griega si pasa más de 183 días en Grecia en cualquier periodo de 12 meses, o cuando su vivienda principal o sus intereses vitales están allí. Los residentes tributan por su renta mundial, salvo que se aplique un régimen especial.
- El artículo 5A sustituye el impuesto sobre las rentas extranjeras por EUR 100,000 al año, más EUR 20,000 por cada familiar incluido, durante un máximo de 15 años. Exige siete años sin residencia en Grecia de los últimos ocho; la AADE confirma que los titulares de la golden visa quedan exentos de la condición de inversión separada.
- El artículo 5B grava al 7% todas las rentas extranjeras de los pensionistas durante un máximo de 15 años. El artículo 5C deja exenta la mitad de los rendimientos del trabajo o de actividades empresariales en Grecia durante siete años, pero solo por el trabajo para un empleador griego o una sucursal griega o por un negocio desarrollado en Grecia, por lo que los empleados a distancia de empresas extranjeras suelen quedar fuera.
- Su país actual puede seguir gravándole después de que se vaya. Hay que revisar sus normas de salida y el convenio fiscal aplicable antes de contar con el tratamiento griego.
Información general, no asesoría fiscal. Su situación depende de sus circunstancias.
Encaje bancario
- Las vías de depósito y de bonos exigen una cuenta en una entidad de crédito en Grecia, que además emite los certificados en los que se basan las autoridades.
- Para los inmuebles, una cuenta griega y el número fiscal deberían estar listos antes de firmar, porque el precio debe pasar por el sistema de pagos griego.
Preguntas
¿Cuánto cuesta ahora la golden visa de Grecia?
EUR 800,000 para inmuebles en Ática, Tesalónica, Mykonos, Santorini y las islas de más de 3,100 habitantes, y EUR 400,000 en el resto. Las reconversiones y los edificios catalogados califican con EUR 250,000, y las vías financieras empiezan en EUR 350,000.
¿Puedo alquilar mi inmueble de golden visa en Grecia?
Se permiten los contratos de larga duración. El alquiler a corto plazo o vacacional, incluido el que se hace en plataformas, está prohibido para los inmuebles comprados con las reglas actuales, y un incumplimiento puede suponer la pérdida del permiso más una multa de EUR 50,000. Las compras anteriores, hechas con las reglas previas, no quedan afectadas.
¿La golden visa de Grecia lleva a la nacionalidad?
Puede contar para la naturalización tras siete años, pero solo si vive realmente en Grecia, aprueba el examen de lengua, historia e instituciones griegas y demuestra su integración. Mantener el permiso desde el extranjero no lleva a un pasaporte.
¿Puedo trabajar en Grecia con una golden visa?
No como empleado. El permiso de inversor no da acceso al mercado laboral, aunque es posible ser accionista de empresas griegas. Aceptar un empleo o dirigir un negocio requiere otro permiso, así que planifique la categoría antes de solicitarla.
¿Puedo solicitar la visa de nómada digital de Grecia desde dentro de Grecia?
Ya no. Desde el 6 de febrero de 2026, debe obtener primero una visa nacional en un consulado griego en el extranjero; ya no es posible entrar sin visa y luego presentar la solicitud en Grecia. El permiso de residencia se emite después en Grecia.
¿Cuántos ingresos necesito para la visa de nómada digital de Grecia?
Al menos EUR 3,500 al mes, netos cuando proceden de un empleo, obtenidos de empleadores o clientes fuera de Grecia. El requisito aumenta un 20% por el cónyuge y un 15% por cada hijo, y los profesionales independientes necesitan más de un contrato con clientes.
El formulario está en inglés · unos 3 minutos
Banca en nuestra red
No publicamos nombres de instituciones: el socio adecuado depende de su perfil, y cada institución decide por sí misma a quién atiende.
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Ninguna institución de nuestra red tiene sede aquí; las sociedades y los residentes de esta jurisdicción se presentan a socios de otras jurisdicciones.
- Primero se necesita un número fiscal griego (AFM): es imprescindible para comprar un inmueble, firmar un contrato de alquiler y abrir una cuenta. En las compras para la golden visa, el precio debe pagarse en la cuenta del vendedor en un proveedor de pagos que opere en Grecia, por transferencia bancaria, cheque cruzado o tarjeta.
- Los bancos griegos realizan verificaciones completas de identidad y de origen de los fondos a los clientes no residentes. En las vías de depósito y de bonos, el banco también certifica que la inversión está hecha y se mantiene, así que conviene elegir la institución antes de comprometer fondos. La apertura de la cuenta es decisión de cada banco.
- Los bancos griegos no forman parte de nuestra red bancaria; le ayudamos a preparar el expediente de origen de los fondos que piden los bancos y las autoridades.
Preguntas
¿La golden visa de Grecia sigue disponible en 2026?
Sí. El permiso para inversores continúa con las reglas vigentes desde septiembre de 2024, con umbrales inmobiliarios más altos, la regla de un solo inmueble y la prohibición del alquiler a corto plazo. Se ha propuesto una vía de cartera vinculada a alquileres de larga duración, pero todavía no es ley.
¿Tengo que vivir en Grecia para mantener la golden visa?
No. La golden visa no tiene estancia mínima, por lo que puede mantener su residencia fiscal en otro lugar. Vivir en Grecia solo pasa a ser necesario si más adelante quiere la nacionalidad o uno de los regímenes fiscales para nuevos residentes.
¿Cuál es la inversión mínima para la residencia en Grecia?
EUR 250,000 para un inmueble reconvertido a uso residencial, un edificio catalogado que usted restaure o una startup que califique. El inmueble estándar empieza en EUR 400,000. Sin invertir, los permisos de nómada digital y de persona económicamente independiente exigen ingresos de EUR 3,500 al mes.
Fuentes
- 1.Government Gazette: Law 5100/2024, Article 64 (golden visa real estate investments), consultado el 2026-10-25
- 2.Mitos, Greek registry of administrative procedures: Golden visa (listed real property), initial issuance, consultado el 2026-10-25
- 3.Mitos, Greek registry of administrative procedures: Golden visa (change of use), initial issuance, consultado el 2026-10-25
- 4.Mitos, Greek registry of administrative procedures: Naturalisation of foreign nationals, consultado el 2026-10-25
- 5.Joint Ministerial Decision, Government Gazette B 1807/2024: supporting documents incl. digital nomad visa (Z.1) and I.8 permit, consultado el 2026-10-25
- 6.AADE (Independent Authority for Public Revenue): Tax residence for natural persons, consultado el 2026-10-25
- 7.AADE: FAQs for Greeks abroad and non-residents (articles 5A, 5B, 5C ITC), consultado el 2026-10-25
- 8.International Bar Association: The Greek Golden Visa after the 2024–2026 overhaul, consultado el 2026-10-25
- 9.TaxLaw.gr: Golden visa through Greek State bonds and other financial instruments, consultado el 2026-10-25
- 10.TaxLaw.gr: Residence permit for financially independent persons, consultado el 2026-10-25
- 11.Government Gazette A' 17/2026: Law 5275/2026 amending the Migration Code (digital nomads as national-visa category Z.1), consultado el 2026-10-25
- 12.PwC Worldwide Tax Summaries: Greece, other tax credits and incentives, consultado el 2026-10-25
- 13.PwC Worldwide Tax Summaries: Greece, other issues (start-up investor residence permit), consultado el 2026-10-25
- 14.International Bar Association: Preferential tax regimes for individuals moving their tax residency to Greece, consultado el 2026-10-25
- 15.Redomiciled internal notes: Greece residence permits (internal), consultado el 2026-10-25
- 16.Redomiciled internal notes: Greek special tax regimes 5A, 5B, 5C (internal), consultado el 2026-10-25
- 17.Redomiciled case experience: golden visa real estate files (internal), consultado el 2026-10-25
Revisado por el equipo de Redomiciled el .
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